Регистрация по чл. 97а или задължителна регистрация по ЗДДС за хостове в Airbnb и Booking

Ако отдавате или планирате да отдавате имот за краткосрочно настаняване чрез Airbnb, Booking.com или друга чуждестранна онлайн платформа, регистрацията по чл. 97а от ЗДДС е една от първите теми, които трябва да изясните. Причината е, че когато използвате такава платформа, вие не само получавате приходи от нощувки, а получавате и посредническа или технологична услуга от чуждестранно лице, регистрирано в ЕС. Именно тази услуга често поражда специфично ДДС задължение, което много хостове пропускат.

Най-честото объркване идва от това, че регистрацията по чл. 97а не е същата като стандартната регистрация по ЗДДС при достигане на оборотен праг. Тя има ограничен обхват, не дава право на данъчен кредит и не означава автоматично, че трябва да начислявате ДДС върху приходите от нощувки. В същото време тя е задължителна при определени условия, независимо дали сте физическо лице, фирма, собственик на един апартамент или управлявате няколко имота.

В тази статия ще разгледаме подробно кога възниква задължение за регистрация по чл. 97а ЗДДС при работа с Airbnb и Booking, какво точно се облага, как се самоначислява ДДС върху комисионната на платформата, кога вече говорим за задължителна регистрация по чл. 96 от ЗДДС и защо приходите от краткосрочно настаняване трябва да се следят внимателно през цялата година.

Материалът е насочен към хостове (наемодатели), които отдават апартаменти за гости, стаи за гости, къщи за гости или други имоти за краткосрочен престой.

Какво представлява регистрацията по чл. 97а от ЗДДС?

Регистрацията по чл. 97а от Закона за данък върху добавената стойност е специален режим, който се прилага, когато българско данъчно задължено лице получава определени услуги от чуждестранен доставчик. При тези услуги мястото на изпълнение е на територията на България, а ДДС е изискуем от получателя на услугата. Актуалният текст на Закона за данък върху добавената стойност е основният източник, по който трябва да се проверяват основанията и сроковете.

Казано по-разбираемо: ако сте хост в България и използвате чуждестранна платформа, която ви предоставя услуга срещу комисионна, законът може да ви задължи да се регистрирате по чл. 97а. Платформата обикновено не начислява български ДДС във фактурата си. Вместо това вие, като получател на услугата, трябва да самоначислите и внесете ДДС в България.

В практиката често се среща заблуда, че ако хостът е физическо лице и не е фирма, чл. 97а не го засяга. Това не е вярно. Когато дейността представлява независима икономическа дейност и лицето получава облагаеми услуги от чуждестранен доставчик, възниква задължение за регистрация. Именно затова чл.97а ЗДДС за физическо лице е една от най-често търсените теми от собственици на имоти, които започват работа през Airbnb и Booking.

Защо Airbnb и Booking водят до задължение по чл. 97а?

Airbnb и Booking.com са чуждестранни платформи. Когато публикувате имота си там, платформата ви предоставя достъп до пазар, техническа инфраструктура, обработка на резервации и посредничество между вас и гостите. Срещу това тя удържа комисионна или начислява такса.

Тази комисионна не е просто разход. От гледна точка на ЗДДС това е услуга, която вие получавате от чуждестранен доставчик. Когато получателят е установен в България и услугата е с място на изпълнение в България, възниква механизъм на обратно начисляване. Това означава, че доставчикът не начислява български ДДС, а получателят трябва да го самоначисли.

НАП има становища по сходни казуси с Airbnb, в които се разглежда регистрацията по чл. 97а при получаване на услуги от платформа. Такива становища не заменят индивидуална консултация, но са полезни като ориентир за логиката на приходната администрация.

На практика това е причината хостовете, които отдават имоти чрез Airbnb, Booking или сходни чуждестранни платформи, да попадат в обхвата на чл. 97а. Задължението не идва от това колко печелите от нощувки, а от това, че използвате платена услуга от чуждестранно лице.

Какво се облага при регистрация по чл. 97а?

При регистрация само по чл. 97а обхватът е ограничен. Хостът не става автоматично лице, което начислява ДДС върху всички приходи от нощувки. Основното задължение е свързано с получената услуга от чуждестранната платформа — най-често комисионната.

Това е ключов момент. Ако имате резервация за 500 евро и платформата удържи комисионна 75 евро, самоначисляването на ДДС се прави върху комисионната от 75 евро, а не върху цялата стойност на нощувката. При ставка 20% това би означавало 15 евро ДДС върху комисионната.

При регистрация по чл. 97а хостът няма право на данъчен кредит. Това означава, че не може да си приспада ДДС по разходи за ремонт, мебели, техника, консумативи, почистване или други услуги, свързани с имота. Правото на данъчен кредит е характерно за общата регистрация по ЗДДС, но не и за тази специална регистрация с ограничен обхват.

Как работи самоначисляването на ДДС?

Самоначисляването означава, че вие сами начислявате ДДС за получената услуга от чуждестранната платформа. Това обикновено се прави чрез протокол по чл. 117 от ЗДДС. Фактурата от платформата е основният документ, който показва стойността на комисионната, върху която трябва да бъде начислен данъкът.

За да няма грешки, е важно да пазите всички фактури, отчети и извлечения от платформите. При Airbnb, Booking и други подобни системи понякога данните са разделени в различни секции — резервации, изплатени суми, такси, комисионни и фактури. Тези документи трябва да се предоставят на счетоводител навреме, за да може ДДС отчетността да бъде подадена коректно.

Протоколът по чл. 117 е важен документ, защото чрез него се начислява данъкът при механизма на обратно начисляване. В практиката сроковете и начинът на отразяване трябва да се следят внимателно, като актуалните правила са в ЗДДС и правилника за прилагането му.

Срокове за регистрация и практически действия

Заявлението за регистрация по чл. 97а трябва да бъде подадено преди данъкът за първата получена услуга от чуждестранната платформа да стане изискуем. В становища на НАП по темата се посочва, че заявлението се подава не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за доставката става изискуем. Това е една от причините регистрацията да не се оставя за след първите резервации.

В практиката това означава, че не трябва да чакате първата фактура за комисионна. Ако вече имате активна обява, приемате резервации и платформата ви начислява такса, задължението може вече да е възникнало. Най-разумният подход е да подготвите регистрацията още преди реалното започване на дейността.

Това е особено важно, ако планирате да отдавате имота професионално, да поддържате активен календар или да работите с повече от една платформа. Хостове, които работят едновременно с Airbnb, Booking, Expedia или други канали, трябва да организират документите си така, че всяка комисионна и всяка фактура от платформа да могат да бъдат проследени.

Кога се стига до задължителна регистрация по чл. 96?

Регистрацията по чл. 96 от ЗДДС е различен режим. Тя не възниква заради комисионната на Airbnb или Booking, а заради достигане на определен облагаем оборот. От 01.01.2026 г. прагът за задължителна регистрация по чл. 96 е 51 130 евро годишен оборот в страната, определен по правилата на закона.

При краткосрочно отдаване на имоти приходите от нощувки участват при формирането на облагаемия оборот. Това означава, че дори да сте регистрирани само по чл. 97а, трябва да следите приходите от настаняване. Ако прагът бъде надвишен, възниква отделно задължение за регистрация по общия ред.

При регистрация по чл. 96 последиците са по-съществени. С нея директно отпада части1ната регистрация по чл.97а. Хостът вече трябва да начислява ДДС върху облагаемите доставки. Тук възниква право на данъчен кредит при условията на закона. А ставката на ДДС върху вашите приходи от нощувки е 9%.

Важно е да се подчертае, че регистрацията по чл. 97а не „замразява“ положението ви. Тя решава конкретен проблем — получаването на услуги от чуждестранни платформи. Но ако дейността ви расте, имате висока заетост, работите с повече от един имот или комбинирате няколко канала за резервации, трябва да следите отделно общия си оборот.

Разлика между чл. 97а, чл. 96 и доброволна регистрация

За да се избегне объркване, трите режима трябва да се разглеждат отделно. Чл. 97а е специална регистрация за определени услуги от чужбина. Чл. 96 е задължителна регистрация при достигане на оборот. Чл. 100 е доброволна регистрация, която може да бъде полезна в определени бизнес ситуации, но носи и допълнителни задължения.

Когато говорим за регистрация по ЗДДС Airbnb или регистрация чл.97а ЗДДС Booking, в повечето случаи имаме предвид първия режим — получаване на услуга от чуждестранна платформа. Когато говорим за задължителна регистрация ЗДДС краткосрочен наем, вече трябва да мислим за общия оборот от дейността и за това дали е достигнат прагът по чл. 96.

Доброволна регистрация по ЗДДС — кога има смисъл?

Доброволната регистрация по ЗДДС може да бъде подходяща за хостове, които имат значителни разходи с начислен ДДС. Например основен ремонт, обзавеждане, закупуване на техника, професионално почистване, управление на имота или други услуги. В такива случаи правото на данъчен кредит може да бъде важно предимство.

Но доброволната регистрация не е универсално решение. След нея възниква задължение за начисляване на ДДС върху облагаемите доставки, подаване на ДДС декларации и поддържане на пълна отчетност. Затова решението трябва да се вземе след конкретна сметка: очакван оборот, разходи, вид на обекта, категоризация, цени към гостите и административна тежест.

Ако основните ви клиенти са физически лица туристи, начисляването на ДДС може да се отрази на крайната цена. Ако работите с корпоративни клиенти или имате значителни инвестиции, резултатът може да бъде различен. Затова доброволната регистрация не трябва да се избира само защото „звучи по-професионално“, а след конкретен анализ.

Регистрация по чл. 97а и патентен данък

При краткосрочно отдаване на имоти често възниква въпросът дали регистрацията по чл. 97а пречи на патентното облагане. Важно е да се прави разлика между специалната регистрация по чл. 97а и общата регистрация по ЗДДС. Самата регистрация по чл. 97а има ограничен обхват и не следва автоматично да се приравнява на стандартна ДДС регистрация. При нея важи облагането с патентен данък.

При задължителната регистрация по чл.96 от ЗДДС, патентът автоматично отпада.

Практически съвети за хостове

Най-голямата грешка е да се започне дейност, без да са изяснени данъчните задължения. При Airbnb и Booking административните пропуски често се натрупват незабелязано: първо една резервация, после сезонна заетост, след това множество фактури за комисионни, а накрая — закъсняла регистрация и необходимост от корекции назад във времето.

Най-добре е още преди активното публикуване на обявата да се направи кратък данъчен преглед: кой е собственикът, кой реално извършва дейността, има ли категоризация или регистрация на обекта, през кои платформи ще се работи, какви комисионни се очакват, как ще се събират документите и кой ще следи оборота.

Какви са рисковете при пропусната регистрация?

Нерегистрирането или закъснялата регистрация по чл. 97а води до санкции, начисляване на дължим ДДС за минали периоди и лихви. Дори сумите по отделните комисионни да изглеждат малки, при активна дейност през цял сезон или няколко години те могат да се натрупат.

Още по-сериозен е рискът, когато хостът вече е достигнал прага за задължителна регистрация по чл. 96, но продължава да работи само като лице, регистрирано по чл. 97а. В такъв случай последиците вече не са само за комисионните на платформите, а могат да засегнат и облагането на приходите от нощувки.

Данъчните задължения наемодател онлайн платформи не се изчерпват с една регистрация. Възможно е да има задължения към НАП, към общината, към Министерството на туризма чрез ЕСТИ, както и отделни изисквания от самите платформи. Колкото по-рано се подреди процесът, толкова по-малък е рискът от хаос в активния сезон.

Често задавани въпроси

Настоящата статия има информационен характер и не представлява индивидуална правна или данъчна консултация. За конкретен случай се консултирайте с квалифициран счетоводител или данъчен консултант.