Фирма или физическо лице за Airbnb/Booking:
Разлики, предимства, рискове
Решили сте да отдавате апартамент или друг имот за краткосрочен наем чрез Airbnb, Booking или подобна платформа и един от първите въпроси винаги е: да го направя като физическо лице или да си регистрирам фирма?
Отговорът не е еднозначен и зависи от много фактори – колко имота имате, какъв е очакваният оборот, дали имате друга заетост, дали имате партньори и редица други обстоятелства.
В тази статия ще разгледаме двата варианта изчерпателно, ще ги сравним по ключови данъчни и административни критерии и ще Ви дадем конкретен числен пример, за да можете да направите информиран избор – или поне да отидете на среща със счетоводител добре подготвени.
Съдържание
- 1. Вариант 1: Физическо лице
- 1.1. Патентен данък
- 1.2. Облагане по реда на ЕТ
- 1.3. Осигуряване на физическото лице
- 1.4. Предимства на физическо лице
- 1.5. Рискове и недостатъци на физическо лице
- 2. Вариант 2: Търговско дружество
- 2.1. Корпоративен данък
- 2.2. Данък дивидент
- 2.3. Признати разходи при фирма
- 2.4. Осигуряване при фирма
- 2.5. ДДС при фирма
- 2.6. Предимства на фирмата
- 2.7. Рискове и недостатъци на фирмата
- 3. Пълна сравнителна таблица
- 4. Числен пример
- 5. Специален случай: фирма наема имота
- 6. Кога да изберете физическо лице и кога – фирма?
- 7. Рискове при недеклариране
- 8. Заключение
1. Вариант 1: Физическо лице
Когато физическо лице отдава имот в Airbnb или Booking, дейността се квалифицира като търговска (хотелиерска) дейност. Тук лицето има два варианта на облагане – по патент или по общия ред, съгласно чл. 26, ал. 7 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). По-долу ще разгледаме двата варианта.
1.1. Патентен данък – най-изгодният вариант за физическо лице с един имот
Физическото лице може да избере облагане с патентен данък съгласно чл. 61з – чл. 61п от ЗМДТ, ако са изпълнени три условия едновременно:
Оборотът от началото на календарната година не превишава €51 129;
Лицето не е регистрирано по ЗДДС (с изключение на регистрацията по чл. 97а и чл. 99 от ЗДДС).
Имотът, който отдавате под наем, е категоризиран с УИН номер в туризма.
Патентният данък за места за настаняване с не повече от 20 стаи е €12,78 – €127,82 на стая годишно, в зависимост от населеното място. Данъкът е фиксиран и окончателен – не зависи от реализираните приходи. Може да се плати еднократно или разсрочено на четири вноски (тримесечно - 31.01, 30.04, 31.07, 31.10).
МНОГО ВАЖНО
Патентният данък е достъпен САМО ако имотът е категоризиран в ОП Туризъм към съответната община! Без категоризация нямате право на този режим и ще се облагате задължително по общия ред на ЕТ с 15% данък върху печалбата. Категоризацията е абсолютно задължителна стъпка, преди да пуснете обявата си!
Всичко за облагането с патент може да прочетете в блога ни тук: Облагане по ЗДДФЛ или патентен данък на физически лица, отдаващи имоти през Airbnb, Booking и други онлайн платформи .
1.2. Облагане по реда на ЕТ (втори вариант за физическо лице)
Ако не отговаряте на условията за патент (например оборотът е над €51 129) или сте регистрирани по ЗДДС на общо основание, или нямате категоризация от ОП Туризъм, то тогава ЗАДЪЛЖИТЕЛНО се облагате на основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ – по реда за едноличните търговци (ЕТ).
Облагаемият доход е данъчната печалба, формирана по правилата на Закона за корпоративното подоходно облагане. Данъчната ставка е 15% съгласно чл. 48, ал. 2 от ЗДДФЛ.
При облагане като ЕТ водите редовна счетоводна отчетност, признавате реални разходи (амортизация, комунални, почистване, консумативи и т.н.) и плащате авансов данък на тримесечие по реда на чл. 44 от ЗДДФЛ.
Подробна статия за облагането като ЕТ може да прочетете тук: Облагане като ЕТ при Airbnb/Booking: кога е задължително и как работи .
1.3. Осигуряване на физическото лице
Независимо от избрания режим (патент или ЕТ), физическото лице е задължено да се регистрира като самоосигуряващо се лице (СОЛ) в НАП в 7-дневен срок от започване на дейността с подаване на декларация образец ОКД-5 и да внася осигуровки минимум върху минималния осигурителен доход за СОЛ месечно.
Ежемесечните осигурителни вноски при минималния праг са приблизително €172 месечно или ~€2 064 годишно. В края на годината се прави годишно изравняване на осигурителния доход с ГДД по чл. 50 – ако реалната печалба е по-висока от осигурителния доход, върху който сте внасяли осигуровки през годината, се довнасят допълнителни вноски.
Изчерпателна информация за осигуряването на СОЛ може да прочетете в отделна статия в блога.
1.4. Предимства на отдаващ под наем с регистрация като физическо лице
- Най-ниска данъчна тежест при патентен режим – фиксиран данък независимо от приходите;
- Много опростено счетоводство при патент – достатъчна е таблица в Excel за целите на месечното и годишно облагане;
- Свободен достъп до генерирания доход – нямате нужда да разпределяте дивидент. Изкараните пари може веднага да си ги изтеглите от сметката и ползвате;
- По-ниски разходи при първоначална регистрация;
- При приходи до €9 000 годишно не дължите довнасяне на осигуровки.
1.5. Рискове и недостатъци на дейността като физическо лице
Неограничена лична отговорност – при съдебни претенции от гости, злополуки в имота и т.н., отговаряте с цялото си имущество;
При висок оборот (над €51 129) губите патента и преминавате на 15% данък;
По-трудно разширяване на дейността с партньори – не може да имате съдружник;
По-малко признати разходи при патент (само 25% нормативни).
При надвишаване на 9 000 евро нетни доходи годишно, дължите довнасяне на осигуровки;
2. Вариант 2: Търговско дружество (ЕООД/ООД)
Ако решите да организирате дейността чрез регистрирана фирма, най-честият избор е ЕООД (едноличното дружество с ограничена отговорност) или ООД при наличие на съдружници. Фирмата се облага по Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО).
2.1. Корпоративен данък
Търговските дружества плащат 10% корпоративен данък върху данъчната си печалба съгласно чл. 20 от ЗКПО. Това е сред най-ниските ставки в Европейския съюз. Данъчната печалба е разликата между приходите и признатите по ЗКПО разходи за дейността.
2.2. Данък дивидент при теглене на пари
Важен нюанс при фирмата е, че след плащане на 10% корпоративен данък, ако искате да вземете парите на фирмата като личен доход, трябва да ги разпределите като дивидент. Върху него се дължи 5% окончателен данък съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗДДФЛ.
Ефективна данъчна тежест
Ефективната обща данъчна тежест при пълно разпределяне на печалбата е около 14,5% (10% корпоративен данък + 5% върху останалите 90%).
2.3. Признати разходи при фирма
Голямото предимство на фирмата е, че се признават всички реални и документно обосновани разходи по реда на ЗКПО. За разлика от физическото лице, облагащо се с патент (при който патент имате само 25% нормативно признати разходи), фирмата може да приспада:
Амортизация на апартамента
Ако имотът е апортиран или закупен от фирмата. Амортизационната норма е 4% годишно и имотът се амортизира за 25 години;
Битово-комунални разходи
Ток, вода, парно, интернет, кабелна ТВ – при фактура на фирмата;
Почистване и консумативи
Разходи за почистване, хигиенни материали, консумативи;
Такси за управление
Такси за управление на имота при наличие на управляваща компания;
Комисионни на платформите
Комисионните на Airbnb/Booking;
Оборудване
Амортизация на закупено оборудване над €357 или директен разход, ако оборудването струва по-малко. Тук влизат мебели, посуда и др. подобни.
Професионални услуги
Разходи за счетоводни, правни и консултантски услуги.
2.4. Осигуряване при фирма
Управителят на ЕООД/ООД се осигурява като самоосигуряващо се лице – на минималния осигурителен доход за СОЛ. Самото дружество не дължи допълнителни осигурителни вноски за управителя освен тези, които той внася лично.
При наличие на трудови договори с персонал се дължат осигуровки върху съответните брутни заплати. Тук същественото предимство е, че СОЛ на фирма НЕ изравнява годишно осигурителния доход, независимо от реализирания приход.
2.5. ДДС при фирма
Фирмата е задължена да се регистрира по чл. 97а от ЗДДС преди извършване на първото настаняване – по същите правила като физическото лице. При оборот над €51 129 подлежи на задължителна регистрация по чл. 96 от ЗДДС. При категоризиран обект в туризма, е приложима намалена ставка 9% за нощувки (съгласно чл. 66, ал. 2, т. 3 от ЗДДС) след минаване по ЗДДС.
2.6. Предимства на фирмата
- Ограничена отговорност – дружеството отговаря само с имуществото си, а не с личното Ви;
- По-ниска ефективна данъчна ставка при по-голям оборот – 10% корпоративен данък е по-нисък от 15% за ЕТ;
- Пълно признаване на реални разходи – включително амортизация, ако имотът е на фирмата;
- Възможност за съдружници – подходящо при двама и повече партньори;
- По-лесно мащабиране – ако управлявате много имоти, структурата на фирма е по-гъвкава;
- По-добра бизнес репутация при работа с корпоративни клиенти.
2.7. Рискове и недостатъци на фирмата
По-висока административна тежест – задължително пълно счетоводство по Закона за счетоводството, съставяне на пълно годишни финансови отчети и публикуването им в Търговския регистър;
По-скъпа първоначална регистрация и поддръжка (счетоводство, юридически услуги);
Парите на фирмата не са автоматично Ваши лични пари – можете да си ги вземете след разпределяне на дивидент.
3. Пълна сравнителна таблица: Физическо лице vs. Фирма
4. Числен пример: апартамент с приход €10 226 (~20 000 лв.) годишно
Нека разгледаме конкретен пример: собственик на един апартамент в София, отдаван в Airbnb/Booking, с годишен приход от наеми €10 226 (приблизително 20 000 лв.). Примерът е ориентировъчен; реалните суми варират в зависимост от конкретните разходи и обстоятелства.
Заключение от примера
При умерен приход (около €10 000 год.) физическото лице с патент е значително по-изгодно от данъчна гледна точка. Фирмата става по-интересна опция при оборот над €25 000 – €30 000 год., наличие на множество имоти или когато защитата на личното имущество е приоритет.
5. Специален случай: Фирма наема имота от физическото лице
Една популярна структура в практиката е следната: физическото лице остава собственик на апартамента и го отдава под наем на собствената си фирма (ЕООД). Фирмата извършва хотелиерската дейност. В този случай:
- Физическото лице получава доход от наем, облагаем с 10% ЗДДФЛ (с 10% нормативни разходи = ефективна ставка 9%);
- Фирмата признава наема като разход, намалявайки облагаемата си печалба;
- Фирмата се облага с 10% корп. данък върху по-малка данъчна основа.
ВНИМАНИЕ
НАП следи такива структури много внимателно! Договорът за наем между физическото лице и фирмата трябва да е реален, на пазарни цени, и да съдържа изрична клауза за преотдаване на трети лица. Нереалистично ниски или високи наемни цени между свързани лица могат да доведат до преквалификация на дохода и доначисляване на данъци и лихви при ревизия.
6. Кога да изберете физическо лице и кога – фирма?
Физическото лице е по-добрият избор, ако:
- Имате 1-2 апартамента и приход под €25 000 годишно;
- Искате опростена администрация и минимални разходи за счетоводство;
- Нямате съдружници и дейността е само Ваша;
- Имотът вече е Ваша лична собственост и не искате да го прехвърляте на фирма;
- Разчитате на патентния данък като данъчно предимство.
Фирмата е по-добрият избор, ако:
- Управлявате 3 и повече имота с оборот над €25 000 – €30 000 годишно;
- Имате партньори в дейността;
- Искате да отделите личното от бизнес имуществото (защита от искове на гости);
- Планирате да наемете персонал (домакини, рецепционисти);
- Имате значителни разходи, които искате да приспаднете (ремонти, скъпо оборудване и т.н.);
- Работите с корпоративни клиенти, които изискват от Вас фактури с ДДС.
7. Рискове при недеклариране – не подценявайте НАП!
НАП разполага с достъп до данните на Airbnb и Booking за всички хостове в България. Платформите са задължени да предоставят информация на данъчните органи по силата на европейска директива DAC7 (в сила от 2023 г.), изискваща онлайн платформите да докладват доходите на своите ползватели пред националните данъчни органи.
Рисковете при недеклариране или неправилно деклариране на доходи от Airbnb/Booking включват:
Данъчна ревизия и доначисляване на данък, осигуровки и лихви за минали периоди;
Глоби по ЗДДФЛ до €511 (1 000 лв.) за непълно деклариране;
Глоби по ЗМДТ до €511 (1 000 лв.) за неподадена патентна декларация;
Принудително събиране на задълженията, включително запор на сметки и имоти;
Вписване в публичния регистър на длъжниците на НАП.
Не разчитайте на анонимност
НАП активно проверява обяви в Airbnb и Booking и ги сравнява с подадените данъчни декларации. Не разчитайте на анонимност – тя не съществува в този сектор.
8. Заключение
Изборът между физическо лице и фирма за Airbnb/Booking не е въпрос само на данъци. Трябва да прецените оборота си, броя имоти, нуждата от защита на личното имущество, желанието за съдружници и административната тежест, с която сте готови да се справяте.
При по-малък мащаб физическото лице с патентен данък е трудно победимо по простота на счетоводно отчитане и данъчна изгода. При по-голям мащаб и по-висок оборот – фирмата с 10% корпоративен данък и пълно признаване на разходите може да е по-добрата опция.
Независимо от избора: категоризирайте обекта, регистрирайте се по чл. 97а от ЗДДС, регистрирайте се в ЕСТИ и декларирайте приходите си, защото по новият регламент на ЕС, след 20.05.2026 г. платформите сами ще спрат имота Ви от предлагане при тях, ако нямате абсолютно всички регистрации.
Статията е обект на авторско право. Тя е с информативен характер. За конкретни въпроси относно вашата ситуация се консултирайте с лицензиран счетоводител или юрист, специализиран в туристическото право.
Автор: Петя Станчева
www.finansialbg.com – вашият партньор в счетоводно-данъчните въпроси за наемодатели в Airbnb и Booking.