Ако отдавате или планирате да отдавате
имот за краткосрочно настаняване чрез онлайн платформите Airbnb, Booking.com
или друга подобна чуждестранна платформа, то регистрацията по ЗДДС на основание
чл. 97а е едно от първите Ви задължителни
действия – и то преди да приемете първия си гост.
Тази тема е сред най-честите въпроси,
с които се сблъскват наемодателите (хостовете) в България. Много
хора не знаят, че тази регистрация е различна от „обичайната" ДДС
регистрация, не изисква достигане на никакъв праг от оборот и носи специфични права и задължения.
В тази статия ще разгледам
изчерпателно:
- Защо е задължителна регистрацията по чл. 97а;
- За какво точно служи регистрацията
по чл.97а и какви задължения поражда;
- Срок за ДДС регистрацията по чл.97а;
- Разликата между регистрацията по чл. 97а и общата
задължителна/доброволна регистрация при достигане на оборотен праг;
- Важни уточнения и практически съвети;
1. Защо е задължителна регистрацията по чл.
97а от ЗДДС?
1.1. Правно
основание
Разпоредбата на чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС
гласи:
„На регистрация по този закон подлежи
всяко данъчно задължено лице по чл. 3, ал. 1, 5 и 6, което получава услуги с
място на изпълнение на територията на страната, които са облагаеми и за които
данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2, т. 3."
Казано на
разбираем за обикновения човек език, когато едно лице (физическо или
юридическо) е установено в България и получава услуга от доставчик, която
е с място на изпълнение на територията на страната, то ДДС за нея се дължи в България. Следователно
лицето е длъжно да се регистрира по ЗДДС – независимо от реализирания към момента оборот.
1.2. Защо за извършване на дейността в Airbnb и Booking е необходима такава регистрация
Airbnb и Booking.com
са чуждестранни юридически лица – и двете платформи са регистрирани извън
България (Airbnb Ireland UC – в Ирландия; Booking.com B.V. – в Нидерландия).
Когато вие, като наемодател (хост), предлагате имота си в тяхната
платформа, те ви предоставят посредническа услуга – свързват ви с потенциални
наематели и за това Ви удържат комисионна (обикновено между
3% и 25% от стойността на резервацията). Точно тази посредническа
услуга попада в обхвата на чл. 21, ал. 2 от ЗДДС – услугите, предоставени на
данъчно задължено лице, имат място на изпълнение там, където е установен
получателят, т.е. в България. Следователно:
- Услугата е облагаема с ДДС на територията на България;
- Данъкът е изискуем от вас като получател по реда на чл. 82, ал. 2,
т. 3 от ЗДДС (т.нар. „обратно начисляване" или
„самоначисляване");
- Налице е задължение за регистрация по чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС.
Важно: Няма значение дали платформата
е установена в държава – членка на ЕС (като Airbnb и Booking), или в трета
страна извън ЕС. Задължението за регистрация по чл. 97а е еднакво и в двата
случая.
Това е потвърдено изрично и от НАП в
официалното им становище с Изх. № 20-00-162, в което се посочва, че при
получаване на посреднически услуги от Airbnb за физическото лице – наемодател „е
налице основание за задължителна регистрация по чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС".
Същата позиция е изразена и в публикуваното от НАП указание „Краткосрочно
отдаване под наем в онлайн платформи", достъпно на сайта им (nra.bg), в
което изрично се посочва, че лицата, извършващи тази дейност „подлежат на
задължителна регистрация по чл. 97а от ЗДДС за получените от тях доставки на
посреднически услуги".
2. За какво е регистрацията по чл.97а и какви задължения поражда?
2.1. Ограниченият
обхват на регистрацията
Регистрацията по чл. 97а е специална,
с ограничен обхват. Тя не е равнозначна на „пълна" ДДС регистрация.
Съгласно чл. 97а и свързаните разпоредби, регистрираното
по този член лице:
- Дължи ДДС само и единствено върху получените посреднически услуги от
чуждестранните платформи (Airbnb, Booking и подобни) – т.е. върху удържаната комисионна;
- НЕ начислява ДДС върху приходите от нощувки – т.е. върху наемните
плащания от гостите не се начислява ДДС;
- НЯМА право на данъчен кредит – т.е. не може да си приспада ДДС по
фактурите за консумативи, почистване, оборудване и всички останали
разходи, свързани с дейността.
Това е ключова особеност, подчертана
многократно в становищата на НАП: „при регистрация по чл. 97а от ЗДДС не е
налице право на приспадане на данъчен кредит и не се облагат с ДДС приходите от
отдаването под наем на апартаментите."
2.2. Уведомяване на
платформите за ДДС регистрацията
След като получите ДДС номер, задължително
въведете идентификационния си номер по ЗДДС (той е вашият Булстат номер или ЕИК с BG отпред) в профила си в Airbnb и/или Booking. Ако не го направите, платформите ще
ви начислят ДДС директно във фактурата за комисионна (т.е. ще платите ДДС два
пъти – веднъж на платформата и веднъж на НАП чрез самоначисляване). При въведен
ДДС номер платформата издава фактура без ДДС, а вие самоначислявате данъка.
2.3. Самоначисляването на ДДС – как работи на практика?
Когато Airbnb или Booking ви изпращат
фактура за комисионна, тя не съдържа начислен ДДС – платформите не начисляват
данък, защото задължението за това е прехвърлено на вас като получател
(механизмът „обратно начисляване").
Вашето задължение е да самоначислите
ДДС върху тази комисионна, като издадете Протокол по чл. 117 от ЗДДС.
Протоколът се издава не по-късно от 15 дни от датата, на която данъкът за
доставката е станал изискуем (обичайно – от датата на фактурата от платформата
или датата на плащането).
Пример:
- Резервация на гост за 500 евро.
- Комисионна на Airbnb: 15% = 75 евро (без ДДС)
- Вие самоначислявате ДДС върху
комисиона само: 75 × 20% = 15 евро.
- Тези 15 евро ги дължите и
внасяте в НАП.
Сумата на самите нощувки (500 евро) не се облага с ДДС при регистрация
само по чл. 97а.
3. Срок за регистрация по чл. 97а?
Съгласно чл. 97а, ал.
1 от ЗДДС, заявлението за регистрация трябва да се подаде не по-късно от 7 дни
преди датата, на която данъкът за доставката е станал изискуем – т.е. 7 дни
преди получаването на първата посредническа услуга от платформата (практически:
преди приемането на първата резервация или преди първото настаняване).
Внимание! Не чакайте да получите
първата фактура за комисионна. Регистрирайте се преди да започнете да приемате
гости.
3.1. ДДС номерът ви
При регистрация по чл. 97а като физическо
лице получавате ДДС идентификационен номер, който е различен от ЕГН-то ви и от
ЕИК-а от Регистър Булстат. Получаването на удостоверението за регистрация се
извършва само на място в съответната Териториална дирекция на НАП.
Важно: Регистрацията по чл. 97а не
отменя задължението за задължителна регистрация по чл. 96 при достигане на
оборотния праг. Двете регистрации са независими – едната не замества другата.
4. Разлика между регистрацията по чл. 97а и регистрацията при достигане на
оборотен праг или доброволната регистрация
Тук е едно от най-честите обърквания при наемодателите. Нека изясним двата основни режима на регистрация по
ЗДДС, приложими за хостове в Airbnb/Booking.
4.1. Регистрация по
чл. 97а от ЗДДС – „Специална" регистрация
Правно основание: чл. 97а, ал. 1 от
ЗДДС
Кога е задължителна: Задължителна е винаги
– от момента, в който започнете да ползвате услугите на Airbnb, Booking или
друга чуждестранна платформа. Не се изисква достигане на никакъв оборот. Дори
при първа резервация на стойност от 50 евро – регистрацията е
задължителна.
Обхват на облагане: Само получените посреднически
услуги от платформата (комисионните). Не се облагат приходите от наем.
ДДС ставка: 20% върху комисионната
Право на данъчен кредит: НЕ – няма
право да се приспада ДДС по разходни фактури.
4.2. Задължителна регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС – при достигане на
оборотен праг
Правно основание: чл. 96, ал. 1 от
ЗДДС
Актуален праг (от 01.01.2026 г.): С
въвеждането на еврото и измененията в ЗДДС, считано от 1 януари 2026 г., прагът
за задължителна регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС е 51 130 евро годишен
оборот в страната (т.нар. „национален праг"). Оборотът вече се изчислява в
рамките на календарната година (а не за последните 12 последователни месеца,
каквото беше правилото до 31.12.2025 г.).
Кога е задължителна: При надвишаване
на горепосочения праг от облагаем оборот. Срокът за подаване на заявление е 7
дни от датата на надвишаване на прага (чл. 96, ал. 6, т. 1 ЗДДС, в сила от
01.01.2026 г.).
Важно: Приходите от краткосрочно
настаняване (нощувките) формират облагаем оборот за целите на задължителната
регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС. Не се бъркайте с
дългосрочното отдаване под наем на жилища, предоставени на
физически лица за жилищни нужди, които НАП приема като освободени доставки по
чл. 45, ал. 4 от ЗДДС и не формират облагаем оборот.
Обхват на облагане: При регистрация по
чл. 96 – всички извършени доставки (т.е. и приходите от нощувки) се облагат с
ДДС.
ДДС ставки:
- 9% – за настаняване в категоризирани туристически обекти (хотели,
мотели, апартаменти за гости – чл. 66, ал. 2 от ЗДДС). Именно затова
категоризацията на обекта в ОП „Туризъм" е толкова важна – без нея
приходите от нощувки се облагат с 20%!
- 20% – за некатегоризирани обекти и за всички останали доставки.
При тази регистрация
имате пправо на пълен данъчен кредит, т.е. да приспадате ДДС по
фактурите за разходи (консумативи, ремонти, почистване, оборудване и т.н.).
NB!!!: Когато вече сте регистрирани по
чл. 97а и достигнете прага за задължителна регистрация по чл. 96, съгласно
изричната разпоредба на ЗДДС „се регистрира по реда и в сроковете за
задължителна регистрация" С новата регистрация по чл. 96 специалната
регистрация по чл. 97а автоматично отпада.
4.3. Доброволна регистрация по чл. 100, ал. 1 от ЗДДС
Правно основание: чл. 100, ал. 1 от
ЗДДС
Кога е приложима: Всяко данъчно
задължено лице, за което не са налице условията за задължителна регистрация по
чл. 96, може по свое желание да се регистрира по ЗДДС по общия ред.
Защо е изгодна за наемодатели?
Основната полза е правото на данъчен кредит – можете да приспадате ДДС по
всички разходни фактури (ремонти, консумативи, обзавеждане, почистване и т.н.),
което при по-голям имот може да е значителна сума. Освен това – при
категоризиран обект – прилагате намалената ставка от 9% на ДДС върху приходите от нощувки.
Недостатъкът: Длъжни сте да
начислявате ДДС върху всички наемни приходи (9% при категоризиран обект) и да
поддържате пълна ДДС отчетност.
5. Важни уточнения и практически съвети
5.1. Регистрацията по чл. 97а и патентният данък са съвместими
Едно от най-честите притеснения на
хостовете е: „Ако се регистрирам по ЗДДС, мога ли да продължа да се облагам с
патентен данък?"
Отговорът е ДА. Условията за облагане
с патент (чл. 61з и сл. от ЗМДТ) изискват лицето да не е регистрирано по ЗДДС,
но правят изрично изключение за регистрациите по чл. 97а, чл. 99 и чл. 100, ал.
2 от ЗДДС. Тоест: регистрацията по чл. 97а не ви „изкарва" от патентното
облагане.
5.2. Приходите от нощувки формират оборот за чл. 96!
Дори при регистрация само по чл. 97а, приходите
ви от нощувки участват при формирането на облагаемия оборот за целите на
задължителната регистрация по чл. 96. Затова трябва да следите оборота си
внимателно. При надвишаване на 51 130 евро (от 01.01.2026 г.) за календарната
година, е налице задължение за нова регистрация.
5.3. Санкции при
нерегистриране
Нерегистрирането или закъснялото
регистриране по чл. 97а от ЗДДС води до административни
санкции, начисляване на дължимото ДДС заедно с лихви за забава, а при
установено укриване – и наказателна отговорност. Не подценявайте тези
задължения.
Заключение
Регистрацията по чл. 97а от ЗДДС е задължителна
стъпка за всеки наемодател, работещ с Airbnb, Booking или друга чуждестранна
онлайн платформа за краткосрочно настаняване – независимо от размера на
реализирания оборот. Тя е специална, с ограничен обхват, и не е пречка за
патентното облагане. Разбирането на разликата между нея и общата
задължителна/доброволна регистрация по чл. 96 и чл. 100 от ЗДДС е ключово за
законосъобразното управление на вашата дейност.
Ако имате въпроси или се нуждаете от
индивидуална консултация, не се колебайте да се свържете с мен на посочените в сайта контакти.
Статията е с информационен характер и
не представлява правна или данъчна консултация. Препоръчва се консултация с
квалифициран счетоводител или данъчен консултант за конкретния ви случай.